Tipos de terminación del arrendamiento
No todas las terminaciones son iguales. El procedimiento correcto depende de la causa:
Vencimiento del plazo pactado
Es la forma más limpia. El contrato vence en la fecha acordada y ambas partes lo saben desde el inicio. Aun así, se debe dar aviso por escrito con anticipación mínima de 30 días (o el plazo que indique el contrato) y formalizar la entrega mediante un acta de entrega-recepción.
Rescisión por incumplimiento
Cualquiera de las partes puede rescindir si la otra incumple sus obligaciones. El CCF lista las causas en el artículo 2489. Requiere notificación fehaciente (correo certificado, burofax o notificación notarial) antes de iniciar cualquier acción legal.
Terminación anticipada por acuerdo mutuo
Ambas partes acuerdan terminar antes del plazo. Deben documentarlo por escrito con la fecha exacta de desocupación, condiciones de devolución del depósito y estado del inmueble. Este documento protege a ambas partes.
Terminación unilateral con penalización
El inquilino decide salirse antes de que venza el contrato. Paga la penalización pactada (usualmente 2 meses de renta) y da aviso con la anticipación acordada. Si el contrato no especifica penalización, aplica lo que establezca el CCF sobre daños y perjuicios reales.
Plazos y avisos que la ley exige
| Situación | Plazo mínimo de aviso | Forma del aviso |
|---|---|---|
| Inquilino desocupa al vencer | 30 días (o lo que diga el contrato) | Escrito, con acuse de recibo |
| Inquilino rescinde por incumplimiento | 30 días + notificación fehaciente | Carta certificada o notarial |
| Arrendador no renueva | Mínimo 30 días antes del vencimiento | Escrito, con acuse de recibo |
| Terminación por acuerdo mutuo | Cuando ambas partes acuerden | Convenio de terminación firmado |
| Rescisión por falta de pago | Notificación + 30 días para regularizar | Carta certificada o burofax |
Devolución del depósito: derechos y obligaciones
El depósito es el punto de conflicto más frecuente. Estas son las reglas claras:
El arrendador PUEDE descontar
- Rentas vencidas y no pagadas.
- Servicios (agua, luz, gas) pendientes a nombre del arrendatario.
- Daños al inmueble más allá del desgaste normal de uso.
- Daños a muebles o electrodomésticos del inventario.
- Costos de limpieza extraordinaria (no la ordinaria al desocupar).
El arrendador NO puede descontar
- Desgaste natural de pisos, paredes y pintura por uso normal.
- Reparaciones de mantenimiento ordinario que corresponden al arrendador.
- Limpieza ordinaria si el inmueble se entrega en condiciones normales.
- Mejoras realizadas por el inquilino con autorización previa.
Cómo redactar la carta de terminación
Una carta de terminación efectiva debe incluir:
- Lugar y fecha. Con el nombre del lugar de firma.
- Datos de las partes. Nombre completo y domicilio de arrendador e inquilino.
- Referencia al contrato. Número de contrato o fecha de firma y el inmueble que aplica.
- Causa de terminación. Vencimiento, rescisión, acuerdo mutuo o terminación anticipada.
- Fecha exacta de desocupación. El día en que el inquilino entrega las llaves.
- Condiciones para el depósito. Cuándo y cómo se devuelve, y qué descuentos aplican.
- Acuerdo sobre servicios. Quién paga los servicios hasta la fecha de entrega.
- Firmas de ambas partes. Con fecha y datos completos. Idealmente ante dos testigos.
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