¿Qué es la promesa de compraventa y qué ley la regula?
La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato de compraventa definitivo, en las condiciones pactadas desde ahora. No transfiere la propiedad — eso lo hace el contrato definitivo ante notario — pero sí crea obligaciones legales exigibles para ambas partes.
Se regula principalmente en los artículos 2243 a 2247 del Código Civil Federal y en los Códigos Civiles de cada estado. Para que sea válida, la ley exige que el contrato de promesa conste por escrito y que determine con precisión los elementos esenciales del contrato futuro: bien, precio y condiciones.
Promesa de compraventa vs contrato definitivo: diferencias clave
| Aspecto | Promesa de compraventa | Contrato definitivo de compraventa |
|---|---|---|
| ¿Transfiere la propiedad? | No. Solo obliga a celebrar el contrato futuro. | Sí, desde el momento de la firma (aunque la inscripción en el RPP la hace oponible a terceros). |
| ¿Requiere notario? | No obligatoriamente entre las partes, pero sí para inscribirse en el RPP. | Sí, escritura pública notarial para inmuebles. |
| ¿Qué obliga? | A celebrar el contrato definitivo en el plazo y condiciones pactadas. | A entregar el inmueble y pagar el precio acordado. |
| Registro Público | Puede inscribirse como anotación preventiva para protegerte de terceros. | Debe inscribirse para ser oponible a terceros y para el crédito hipotecario. |
| Costo | Bajo. Sin notario es solo el documento. | Alto. Honorarios notariales, impuestos (ISR, ISAI, derechos de registro). |
Cláusulas que no pueden faltar en la promesa de compraventa
- Identificación completa de las partes. Nombre completo, RFC, CURP, estado civil, domicilio e identificación oficial. Si una parte es empresa, agregar razón social, RFC y datos del representante legal con poderes notariales para actos de dominio.
- Descripción detallada del inmueble. Domicilio completo, superficie de terreno y construcción, número de escritura o folio real en el RPP, linderos, colindancias y cualquier característica que lo identifique de forma inequívoca. Sin descripción precisa, el contrato puede ser impugnado.
- Precio total acordado. Monto exacto en número y letra, moneda (MXN o USD con tipo de cambio de referencia y fecha), y si el precio incluye o excluye impuestos (ISR del vendedor, ISAI del comprador, derechos notariales).
- Monto y condiciones del enganche. Cantidad entregada como enganche al momento de firmar la promesa, forma de entrega (transferencia, cheque certificado), y si aplica a cuenta del precio o es adicionalmente.
- Plazo para firmar el contrato definitivo. Fecha límite exacta para celebrar la escritura notarial. Incluye qué pasa si se vence: prórroga automática, rescisión, penalización. Sin fecha límite, cualquiera puede dejar el contrato en el limbo indefinidamente.
- Condiciones suspensivas o resolutorias. Si la compraventa está condicionada a que el banco apruebe el crédito hipotecario del comprador, o a que el vendedor regularice la escritura — escríbelo. Una condición no documentada no existe legalmente.
- Distribución de gastos notariales e impuestos. Por ley, el ISR por enajenación lo paga el vendedor y el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) lo paga el comprador. Los honorarios notariales son negociables. Documéntalo para evitar sorpresas.
- Cláusula de arras o pena convencional. Qué pasa si el comprador desiste (pierde el enganche) o si el vendedor desiste (devuelve el doble del enganche). Sin esta cláusula, la única vía es demandar daños y perjuicios, lo cual es mucho más lento y costoso.
- Estado legal del inmueble. Declaración del vendedor de que el inmueble está libre de gravámenes, hipotecas, embargos, adeudos de predial y servicios. Exige un certificado de libertad de gravamen del RPP actualizado.
- Jurisdicción. Ciudad y estado donde se resolverían disputas. Para inmuebles, generalmente es el lugar donde está ubicado el bien.
El enganche y las arras: cómo funcionan legalmente
El enganche es el pago parcial del precio que el comprador entrega al momento de firmar la promesa. Las arras son la figura jurídica que determina qué pasa con ese dinero si alguna parte incumple. En México se usan dos tipos:
| Tipo de arras | Si el comprador incumple | Si el vendedor incumple | ¿Cuándo usarla? |
|---|---|---|---|
| Arras penitenciales | Pierde el enganche entregado | Devuelve el doble del enganche recibido | La más común. Permite a cualquiera "salir" pagando la penalización sin ir a juicio. |
| Arras confirmatorias | La otra parte puede exigir cumplimiento forzado o daños y perjuicios | La otra parte puede exigir cumplimiento forzado o daños y perjuicios | Cuando ambas partes quieren asegurarse de que la compraventa se concrete sin opción de desistir pagando. |
Qué pasa si alguna parte incumple la promesa de compraventa
El incumplimiento de una promesa de compraventa en México abre dos caminos legales principales según el artículo 2247 del CCF:
- Exigir el cumplimiento forzado. Si la otra parte se niega a firmar el contrato definitivo, puedes demandar judicialmente que se obligue a cumplir. El juez puede ordenar que se otorgue la escritura incluso sin la firma del vendedor. Es el camino más lento pero protege la operación.
- Reclamar daños y perjuicios. Si prefieres no insistir en la compraventa, puedes demandar el resarcimiento de los daños causados por el incumplimiento: gastos notariales realizados, avalúos pagados, tiempo perdido en trámites, diferencia de precio de mercado, etc.
- Ejecutar la cláusula de arras (si la hay). Con arras penitenciales, el proceso es más simple: el comprador que desiste pierde el enganche; el vendedor que desiste devuelve el doble. No requiere ir a juicio. Esta es la razón por la que las arras penitenciales son tan populares.
- Rescisión por incumplimiento de condición. Si el contrato estaba condicionado a que el banco aprobara el crédito y el banco rechazó, la condición no se cumplió y el contrato puede rescindirse. Pero esto depende de cómo esté redactada la cláusula — si dice "si el banco no aprueba, se rescinde y se devuelve el enganche" vs. "si el banco no aprueba, el comprador pierde el enganche", son dos escenarios completamente distintos.
Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa
¿La promesa de compraventa debe ir ante notario?
No es obligatorio para que sea válida entre las partes (art. 2246 CCF). Sin embargo, para inscribirla en el Registro Público de la Propiedad y protegerte frente a terceros, sí necesita escritura pública. Para operaciones importantes es muy recomendable notariarla.
¿Cuánto enganche debo pedir o pagar?
La ley no establece mínimo ni máximo. En México se maneja entre 10% y 30% del precio total. Lo clave es que el monto quede claro en el contrato junto con las consecuencias de devolución o pérdida ante incumplimiento.
¿Puedo perder el enganche si me arrepiento de comprar?
Depende de la cláusula de arras. Con arras penitenciales (las más comunes), el comprador que desiste pierde el enganche y el vendedor que desiste devuelve el doble. Con arras confirmatorias, el incumplimiento puede dar lugar a exigir cumplimiento forzado o daños.
¿Qué diferencia hay entre promesa de compraventa y cesión de derechos?
La promesa obliga a celebrar el contrato definitivo en el futuro. La cesión de derechos transfiere directamente los derechos sobre el inmueble o contrato existente. En compras en preventa, suele usarse cesión de derechos o contrato de adhesión del desarrollador.
¿Cuánto tiempo puede durar la promesa de compraventa?
La ley no fija un plazo máximo. Las partes pueden acordar el que mejor se ajuste: 30, 60, 90 días o más. Lo importante es fijar una fecha límite clara para firmar el definitivo y qué pasa si no se cumple.